iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Stradellasvej 34, 1. 3

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -18.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -18.6%KBH-klassiker 1944Sol 951. sal56 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 56.661 kr/m² × 56 m² = 3.172.999 kr.
Stradellasvej 34, 1. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1944
Udbudspris
3.875.000 kr.
Dage på markedet
59d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.496 kr./år
Alpha
-18.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.172.999 kr.
56.661 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.900.100 kr.
69.645 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.223.353 kr.
57.560 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.875.000 kr.
69.196 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.172.999 kr.
56.661 kr./m²
-18.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
880.000 kr.
15.714 kr./m²
-77.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.8%
α (alpha)-18.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-16.8%
Gross rental/år71.544 kr.
Salgspris3.172.999 kr.
Profit (1 års hold)-655.557 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.8%
α (alpha)-18.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år110.856 kr.
Salgspris3.395.109 kr.
Profit (1 års hold)-394.135 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.8%
α (alpha)-18.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år180.020 kr.
Salgspris3.642.603 kr.
Profit (1 års hold)-77.477 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-59.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.020 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.875.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.250 kr.
= Tx-omkostning25.100 kr.
+ Tilbudspris3.875.000 kr.
= Total investeret3.900.100 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.172.999 kr.
− Investeret-3.900.100 kr.
= Spread-727.101 kr.
÷ Investeret÷ 3.900.100 kr.
= Alpha-18.6%

Mægler

kr/m² (udbud)69.196 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-24normal
2.346.000 kr.41.893 kr./m²
2014-09-12normal
1.050.000 kr.18.750 kr./m²
2007-04-19normal
1.215.000 kr.21.696 kr./m²
2005-06-06family
830.000 kr.14.821 kr./m²
2001-08-05normal
809.768 kr.14.460 kr./m²
2000-06-20normal
751.960 kr.13.428 kr./m²
1992-11-25normal
218.000 kr.3.893 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.346.000 kr.2021-03-24 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

På Stradellasvej 34, 1. 3. får du en indbydende og indflytningsklar lejlighed i rolige og grønne omgivelser, hvor hverdagen kombineres med lys, luft og nærhed til noget af Københavns skønneste natur. Boligen er klar til indflytning og fremstår med et fantastisk køkken-alrum og henvender sig derfor perfekt til køberen, der ønsker en nem overgang til nyt hjem uden større projekter eller renoveringer. Man kommer ind i fordelingsentréen hvor man hurtigt bliver budt ind i hjertet af lejligheden; Det store opholdsrum. Køkken og stue smelter naturligt sammen i et harmonisk stykke og danner en hyggelig ramme om hverdagen, hvor selv de gæstende venner vil føle sig hjemme, hvor man kan nyde eftermiddags og aftensolen fra de store vinduespartier. Soveværelset åbner op for et ekstra nyt rum: Uderummet/altanen. Der er på soveværelset god skabsplads til tøj, sko og andet og ellers kan man tilgå boligens højdepunkt; den vestvendte altan med dejligste grønne kig imod haveforeningerne og tilbyder en rummelighed som er perfekt at spendere en masse gode sommeraftener på. Ejendommen fremstår som en charmerende gulstensejendom fra 1940’erne og er en del af en veldrevet ejerforening. Beboerne får glæde af et hyggeligt gårdmiljø med skønne opholdsarealer samt fine legeområder til familiens mindste. Derudover er der brugsret til eget kælderrum og adgang til praktiske fællesfaciliteter såsom fællesvaskeri, tørrerum og cykelkælder. Området byder på en attraktiv kombination af grønne omgivelser og nem adgang til byen. Det er et område der har fået en kæmpe opblomstring og i dag er området kendetegnet ved gode caféer, supermarkeder, spisesteder, Karens minde samt både Tippen og Valbyparken tæt på. Samtidig ligger metro ved Mozarts Plads i gåafstand, hvilket giver hurtig og nem forbindelse til resten af København og så er Rådhuspladsen kun 5 km. væk.