Cylindervej 29, 3. th
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.481 | 6.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.849 | 6.308.079 kr. | -4.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.345 | 5.478.294 kr. | -16.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.305 | 6.028.089 kr. | -8.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 21 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.873 | 6.625.929 kr. | +0.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.316 | 2.000.000 kr. | -69.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed med 2 altaner!
Cylindervej 29, 3. th. Er en 3-værelses ejerlejlighed på 79 m² med to altaner, den ene med udsigt direkte ud over havneløbet. Lejligheden ligger på tredje sal i en velholdt ejendom på Teglholmen, hvor vandet går helt ind til facaden, og hvor der er promenade langs kajkanten. Fra entréen er der god mulig for opbevaring af overtøj og diverse. Videre i lejligheden ligger boligens samlingspunkt, hvor køkkenalrummet flot giver følelsen af et mere rummeligt udtryk og hvor der både er plads til både spisebord og sofagruppe. Køkkenet er hvidt med mørk bordplade og integrerede hvidevarer, de brede vinduespartier gør, at rummet virker større, end kvadratmeterne antyder. Fra stuen er der udgang til den ene altan, hvorfra man kigger ud over vandet, broen mod Enghave Brygge og videre mod Sydhavnstippen, en udsigt, der ændrer sig med lyset og årstiden. Den anden altan vender ind mod gården og ligger mere i læ, når vinden står ind fra havnen. Lejlighedens værelser har begge plads til dobbeltmandssengen og opbevaring, det største har egen udgang til gårdaltanen og god plads til arbejdsplads, mens det andet har indbygget garderobeskab og vindue mod vandet. Badeværelset er lyst og praktisk indrettet med flisegulv, bruseniche bag glas, en lang bordplade med underskabe samt plads til vaskemaskine og tørretumbler. Gennemgående er der lyse egeparketgulve. Teglholmen er en af Københavns mest attraktive havnebydele, og beliggenheden her er blandt de bedste på holmen: Tæt på vandet, men med hurtig adgang til resten af byen. Der er få minutters gang til metroen, og indkøb, caféer, havnebad og kanalerne på Sluseholmen ligger lige om hjørnet. Cyklen til indre by tager omkring et kvarter, og på den anden side af vandet ligger Amagerfælleden og indenfor kort afstand Fisketorvet også.