Sjælør Boulevard 28, 2. mf
2450 København SV · edc · EDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 12.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.756 | 3.499.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.756 | 3.499.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.000 | 810.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og charmerende 2-værelses lejlighed med karnap og altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På Sjælør Boulevard finder du denne lyse og velindrettede 2-værelses lejlighed med en skøn placering mellem byliv, grønne omgivelser og et levende lokalmiljø. Her bor du tæt på nogle af Sydhavnens mest attraktive naturområder. Sydhavnstippen byder på åbne landskaber, et rigt dyreliv og helt særlige naturoplevelser. I Valbyparken finder du både store grønne arealer, legepladser og strand. Kulturhuset Karens Minde er et naturligt samlingspunkt med bondegårdsdyr, kulturaktiviteter og arrangementer for både børn og voksne. Det lokale fællesskab mærkes også i det hyggelige gårdmiljø, hvor børn leger sammen, og beboerne mødes på tværs af generationer. Her er plads til både fællesskab og hverdagsliv, samtidig med at caféer, indkøbsmuligheder og sportsfaciliteter ligger tæt på. Lejligheden ligger centralt i Københavns Sydhavn med nem adgang til både metro, S-tog og busforbindelser, som hurtigt bringer dig til Indre By. Også Vesterbro og Valby ligger inden for en kort cykeltur. Lejligheden byder velkommen i en entré med adgang til separat toilet. Herfra træder du ind i et indbydende køkken med et hyggeligt kig til den grønne gård. Den lyse og rummelige stue har god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Den stemningsfulde karnap tilfører rummet en særlig charme og et dejligt lysindfald. Fra stuen er der desuden direkte udgang til lejlighedens altan. Soveværelset vender ligeledes mod den rolige gård og fremstår både lyst og indbydende. Herfra er der adgang til lejlighedens separate badeværelse. Ejendommen har en veldrevet ejerforening med adgang til fælles vaskeri, tørrerum, cykelkælder, depotrum og dørtelefonanlæg. Det flot renoverede gårdmiljø skaber hyggelige rammer for beboerne og giver plads til både leg, ophold og naboskab. En charmerende lejlighed, hvor du får meget ud af kvadratmeterne og samtidig bliver en del af et levende kvarter med natur, fællesskab og storbyens muligheder lige uden for døren. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk