iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rantzausgade 11, 4. 15

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.245.000 kr.
86.633 kr/m²
Vores estimat
4.245.000 kr.
86.633 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 18.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rantzausgade 11, 4. 15

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.245.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 27.768 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.245.000 kr.
86.633 kr./m² · fallback
Investeret
4.272.320 kr.
87.190 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.295.449 kr.
87.662 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.6334.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.6334.245.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.102740.000 kr.-82.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år78.072 kr.
Salgspris4.245.000 kr.
Profit (1 års hold)50.752 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år109.824 kr.
Salgspris4.414.800 kr.
Profit (1 års hold)252.304 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år185.070 kr.
Salgspris4.873.260 kr.
Profit (1 års hold)786.010 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.592 kr.
− Ejerudgifter/år-27.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.072 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.070 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.470 kr.
= Tx-omkostning27.320 kr.
+ Tilbudspris4.245.000 kr.
= Total investeret4.272.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.245.000 kr.
− Investeret-4.272.320 kr.
= Spread-27.320 kr.
÷ Investeret÷ 4.272.320 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)86.633 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-10-30normal
3.575.000 kr.72.959 kr./m²
2025-08-20normal
2.800.000 kr.57.143 kr./m²
2016-09-09normal
1.300.000 kr.26.531 kr./m²
2006-08-28family
800.000 kr.16.327 kr./m²
2000-11-10normal
566.200 kr.11.555 kr./m²
1993-11-23normal
285.000 kr.5.816 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 740.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.575.000 kr.2025-10-30 · 1 år siden
Udbudspris implicerer18.7% pa
FMV implicerer18.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2V’er med stor, solrig altan tæt på Søerne

Drømmer du om en velindrettet ejerlejlighed i et af Københavns mest attraktive kvarterer, er denne charmerende toværelses lejlighed et oplagt valg. Her bosætter du dig mellem Frederiksberg, Søerne og Assistens Kirkegård med byens mange tilbud lige uden for døren.Lejlighedens 49 kvadratmeter er veldisponeret og byder på to reelle rum. Lejligheden er renoveret i 2025 og fremstår lys, indbydende og velholdt. Køkkenet er integreret med stuen i en funktionel indretning, der skaber et naturligt samlin