← Tilbage til on-market
Jens Otto Krags Gade 17, 6. 3
2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge
Udbudspris
6.495.000 kr.
82.215 kr/m²
Vores estimat
6.615.521 kr.
83.741 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.9 %
+120.521 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 71.635 · median 87.729 · P90 96.540 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 4 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +1.2%✓6. sal✓79 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.741 kr/m² × 79 m² = 6.615.521 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.864 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.615.521 kr.
83.741 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
82.732 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.661.995 kr.
84.329 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.215 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.741 | 6.615.521 kr. | +1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.635 | 5.659.145 kr. | -12.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.729 | 6.930.562 kr. | +6.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 423 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 96.540 | 7.626.679 kr. | +17.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.886 | 1.650.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år88.296 kr.
Salgspris6.615.521 kr.
Profit (1 års hold)167.997 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år136.644 kr.
Salgspris6.880.142 kr.
Profit (1 års hold)480.966 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år150.864 kr.
Salgspris7.594.618 kr.
Profit (1 års hold)1.209.662 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-72.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.644 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)150.864 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.615.521 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread79.701 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)82.215 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-02normal
4.110.000 kr.52.025 kr./m²
2017-11-16normal
3.225.000 kr.40.823 kr./m²
2014-07-07normal
2.775.000 kr.35.127 kr./m²
2007-08-30normal
2.500.000 kr.31.646 kr./m²
2006-02-24normal
2.295.000 kr.29.051 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.110.000 kr.2022-03-02 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.1% pa
FMV implicerer12.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et moderne hjem mellem vandet og Fælleden
Et moderne hjem mellem vandet og Fælleden Lige dér, hvor vandet møder byen, og hvor byen møder Fælleden – lige dér kan I nu finde hjem, når I overtager nøglerne til denne toværelses lejlighed, som ligger perfekt i det arkitekttegnede byggeri Havnestadhus.Der er Schmidt Hammer Lassen Architects, der har stregerne til bebyggelsen, som stod færdig i 2006. I får således et hjem med minimal vedligeholdelse og indbygget komfort, og der er naturligvis elevator mod hoveddøren, så det er nemt at sætte ku