Cypernsvej 3, 1. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view

Top-pick score

53/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -8.3% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 1

✗α -8.3%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 82✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 57.625 kr/m² × 56 m² = 3.226.976 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

56 m²

Værelser

Byggeår

1934

Udbudspris

3.495.000 kr.

Dage på markedet

136d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 38.676 kr./år

Alpha

-8.3%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.226.976 kr.

57.625 kr./m² · XGBoost

Investeret

3.517.820 kr.

62.818 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.281.004 kr.

58.589 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

3.495.000 kr.

62.411 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

3.226.976 kr.

57.625 kr./m²

-7.7% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

960.000 kr.

17.143 kr./m²

-72.5% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-6.1%

α (alpha)-8.3%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast-6.1%

Gross rental/år75.564 kr.

Salgspris3.226.976 kr.

Profit (1 års hold)-215.280 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

1.9%

α (alpha)-8.3%

β (7% beta)7.0%

cf-yield3.1%

= Total afkast1.9%

Gross rental/år109.836 kr.

Salgspris3.452.864 kr.

Profit (1 års hold)44.880 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

11.8%

α (alpha)-8.3%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.3%

= Total afkast11.8%

Gross rental/år185.052 kr.

Salgspris3.704.568 kr.

Profit (1 års hold)371.800 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (56) × 12 mdr

= Langtidsleje/år114.240 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.

− Ejerudgifter/år-38.676 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.564 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)109.836 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.052 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+20.970 kr.

= Tx-omkostning22.820 kr.

+ Tilbudspris3.495.000 kr.

= Total investeret3.517.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.226.976 kr.

− Investeret-3.517.820 kr.

= Spread-290.844 kr.

÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.

= Alpha-8.3%

Mægler

kr/m² (udbud)62.411 kr.

Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2016-03-04normal

1.400.000 kr.25.000 kr./m²

1999-05-13normal

560.000 kr.10.000 kr./m²

1995-05-15normal

188.954 kr.3.374 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.400.000 kr.2016-03-04 · 10 år siden

Udbudspris implicerer9.6% pa

FMV implicerer8.7% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet 2V’er i rolige omgivelser

Velkommen til Cypernsvej 3, 1. th – en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 56 kvm, beliggende i et fredeligt og stemningsfuldt kvarter nær Amager Strand. Her får du en veldisponeret bolig, hvor funktionalitet og æstetik går hånd i hånd. Lejligheden byder på en stor, lys stue med udgang til en rummelig altan, der vender mod det grønne gårdmiljø. Her er der god plads til både spisebord og loungemøbler, og du kan nyde solen fra morgen til aften. Køkkenet er lyst og funktionelt med pæne elemen