iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Cypernsvej 3, 1. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.495.000 kr.
62.411 kr/m²
Vores estimat
3.392.473 kr.
60.580 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.9 %
-102.527 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.6 %
Comp-engineP10 55.859 · median 65.408 · P90 68.858 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.6%✓Comps +5%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 82✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.580 kr/m² × 56 m² = 3.392.473 kr.
Cypernsvej 3, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.224 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.392.473 kr.
60.580 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
62.818 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.443.975 kr.
61.500 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.4113.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.5803.392.473 kr.-2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.8593.128.101 kr.-10.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.4083.662.849 kr.+4.8 %8 comps inden for 250 m, median 118 m væk · high confidence
Comp-engine · P9068.8583.856.041 kr.+10.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.143960.000 kr.-72.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.5%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år74.016 kr.
Salgspris3.392.473 kr.
Profit (1 års hold)-51.331 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.5%
α (alpha)-3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år108.288 kr.
Salgspris3.528.172 kr.
Profit (1 års hold)118.640 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.5%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år183.504 kr.
Salgspris3.894.559 kr.
Profit (1 års hold)560.243 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-40.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.016 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.504 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.392.473 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-125.347 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)62.411 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-03-04normal
1.400.000 kr.25.000 kr./m²
1999-05-13normal
560.000 kr.10.000 kr./m²
1995-05-15normal
188.954 kr.3.374 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.400.000 kr.2016-03-04 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig lejlighed med dele-altan samt køkken og badeværelse fra 2021

Lejligheden Det er en velholdt lejlighed midt i Amagers attraktive Grækenlandskvarter, der netop nu venter på nye ejere. Med 56 kvadratmeter fordelt over to rummelige værelser og en planløsning, der nemt lader sig dele, passer hjemmet til såvel solisten som det unge par eller de to gode venner, der gerne vil bo sammen. Hæng jakken i entréen, og tag så turen rundt i jeres kommende hjem. Under fødderne følger plankegulvene med hele vejen rundt, mens lyset finder vej ind i alle kroge. Det stilrene