iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Klaksvigsgade 7, 4. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.245.000 kr.
77.783 kr/m²
Vores estimat
8.245.000 kr.
77.783 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2006)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!106 m² stor✓4. sal✓Sol 90✓Bygget 2006

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Klaksvigsgade 7, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.245.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.720 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.245.000 kr.
77.783 kr./m² · fallback
Investeret
8.296.320 kr.
78.267 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.345.596 kr.
78.732 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.7838.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM77.7838.245.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.8302.950.000 kr.-64.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år152.520 kr.
Salgspris8.245.000 kr.
Profit (1 års hold)101.200 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år217.392 kr.
Salgspris8.574.800 kr.
Profit (1 års hold)495.872 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år260.194 kr.
Salgspris9.465.260 kr.
Profit (1 års hold)1.429.134 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.112 kr.
− Ejerudgifter/år-63.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)260.194 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.470 kr.
= Tx-omkostning51.320 kr.
+ Tilbudspris8.245.000 kr.
= Total investeret8.296.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.245.000 kr.
− Investeret-8.296.320 kr.
= Spread-51.320 kr.
÷ Investeret÷ 8.296.320 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)77.783 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-06-24normal
4.998.000 kr.47.151 kr./m²
2011-08-28normal
2.900.000 kr.27.358 kr./m²
2006-02-16normal
2.600.000 kr.24.528 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.998.000 kr.2020-06-24 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

4-værelses lejlighed med 2 altaner og 2 badeværelser

Indbydende 4 værelses lejlighed med udsigt Indbydende og veldisponeret 4 værelses lejlighed fra 2006, hvor du får en moderne ramme med flot udsigt til både byens arkitektur, grønne trækroner og vandet foran ejendommen. Planløsningen opleves harmonisk i hverdagen med et centralt placeret køkken, der bindes naturligt sammen med spise- og opholdsstue og giver gode muligheder for fleksibel indretning. Badeværelse med bruseniche suppleres af et ekstra toilet, som skaber en rar praktisk hverdag. Fra s