iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandgade 83, 2. 2

1401 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
16.995.000 kr.
118.021 kr/m²
Vores estimat
16.820.931 kr.
116.812 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.0 %
-174.069 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.6 %
Comp-engineP10 92.098 · median 108.050 · P90 134.108 kr/m²7 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet19/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2015)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -1.6%✗144 m² for stor!Comps usikre (7)✓Sol 95✓Nybyg 2015✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 116.812 kr/m² × 144 m² = 16.820.931 kr.
Strandgade 83, 2. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
144 m²
Værelser
3
Byggeår
2015
Udbudspris
16.995.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 158.616 kr./år
Alpha
-1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
16.820.931 kr.
116.812 kr./m² · XGBoost
Investeret
17.098.820 kr.
118.742 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
16.938.991 kr.
117.632 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris118.02116.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM116.81216.820.931 kr.-1.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1092.09813.262.047 kr.-22.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median108.05015.559.225 kr.-8.4 %7 comps inden for 500 m, median 308 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90134.10819.311.500 kr.+13.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.7784.000.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.3%
α (alpha)-1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år221.544 kr.
Salgspris16.820.931 kr.
Profit (1 års hold)-56.345 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.3%
α (alpha)-1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år335.592 kr.
Salgspris17.493.768 kr.
Profit (1 års hold)730.540 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år413.297 kr.
Salgspris19.310.429 kr.
Profit (1 års hold)2.624.905 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (144) × 12 mdr
= Langtidsleje/år380.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)494.208 kr.
− Ejerudgifter/år-158.616 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)221.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)335.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)413.297 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris16.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)16.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)16.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+101.970 kr.
= Tx-omkostning103.820 kr.
+ Tilbudspris16.995.000 kr.
= Total investeret17.098.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV16.820.931 kr.
− Investeret-17.098.820 kr.
= Spread-277.889 kr.
÷ Investeret÷ 17.098.820 kr.
= Alpha-1.6%

Mægler

kr/m² (udbud)118.021 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-08-09normal
7.070.494 kr.49.101 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.070.494 kr.2013-08-09 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

I FØRSTE RÆKKE TIL HAVNEN

Med en enestående placering direkte ud til Københavns Havn udbydes denne eksklusive ejerlejlighed på eftertragtede Krøyers Plads. Her forenes moderne arkitektur, gennemførte materialevalg og en betagende panoramaudsigt over havneløbet i en bolig, hvor både beliggenhed og kvalitet er noget ganske særligt.Ejendommen er opført i 2015 og fremstår med et markant arkitektonisk udtryk, hvor store glaspartier fra gulv til loft skaber en helt særlig forbindelse mellem boligens indre og livet på havnen. D