iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 13, 6. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
70.598 kr/m²
Vores estimat
5.457.012 kr.
59.315 kr/m²
Udbudt over estimat
-16.0 %
-1.037.988 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.5 %
Comp-engineP10 52.438 · median 59.163 · P90 67.831 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -16.5% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -16.5%✓6. sal✓Sol 100✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.315 kr/m² × 92 m² = 5.457.012 kr.
Edvard Thomsens Vej 13, 6. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.436 kr./år
Alpha
-16.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.457.012 kr.
59.315 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
71.042 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.553.087 kr.
60.360 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.5986.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM59.3155.457.012 kr.-16.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.4384.824.319 kr.-25.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.1635.442.995 kr.-16.2 %8 comps inden for 250 m, median 139 m væk · high confidence
Comp-engine · P9067.8316.240.484 kr.-3.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.1961.950.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.5%
α (alpha)-16.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-14.5%
Gross rental/år131.244 kr.
Salgspris5.457.012 kr.
Profit (1 års hold)-947.564 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.6%
α (alpha)-16.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år187.548 kr.
Salgspris5.675.292 kr.
Profit (1 års hold)-672.980 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.4%
α (alpha)-16.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år267.478 kr.
Salgspris6.264.650 kr.
Profit (1 års hold)-3.693 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.984 kr.
− Ejerudgifter/år-56.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.548 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.478 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.457.012 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-1.078.808 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-16.5%

Mægler

kr/m² (udbud)70.598 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-12-04normal
2.910.000 kr.31.630 kr./m²
2005-08-06normal
2.273.125 kr.24.708 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.910.000 kr.2017-12-04 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FANTASTISK MODERNE 3´ER MED 2 ALTANER

LejlighedenVelkommen til denne yderst moderne og indflytningsklare lejlighed på 92 kvadratmeter, beliggende på 6. sal. Boligen byder på en gennemtænkt planløsning med en lys stue og to gode soveværelser, der skaber perfekte rammer for både parret, den lille familie eller singlen med pladskrævende behov.Lejligheden fremstår i et stilsikkert og nutidigt udtryk. Badeværelset er udført i lækre materialer og udstyret med både komfortabel gulvvarme og en separat bruseniche.En af boligens absolut størs