iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

H.C. Ørsteds Vej 59A, 3. th

1879 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.250.000 kr.
95.930 kr/m²
Vores estimat
8.024.299 kr.
93.306 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.7 %
-225.701 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.3 %
Comp-engineP10 75.517 · median 91.548 · P90 100.646 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1891)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -3.3%✓Sol 95✓Klassisk 1891✓3. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.306 kr/m² × 86 m² = 8.024.299 kr.
H.C. Ørsteds Vej 59A, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1891
Udbudspris
8.250.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.260 kr./år
Alpha
-3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.024.299 kr.
93.306 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.301.350 kr.
96.527 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.129.134 kr.
94.525 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.9308.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.3068.024.299 kr.-2.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.5176.494.420 kr.-21.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median91.5487.873.142 kr.-4.6 %8 comps inden for 500 m, median 236 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.6468.655.535 kr.+4.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.6741.950.000 kr.-76.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.5%
α (alpha)-3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år155.460 kr.
Salgspris8.024.299 kr.
Profit (1 års hold)-121.591 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.3%
α (alpha)-3.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år220.476 kr.
Salgspris8.345.271 kr.
Profit (1 års hold)264.397 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.1%
α (alpha)-3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år302.232 kr.
Salgspris9.211.895 kr.
Profit (1 års hold)1.212.778 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.736 kr.
− Ejerudgifter/år-61.260 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.460 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.232 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.500 kr.
= Tx-omkostning51.350 kr.
+ Tilbudspris8.250.000 kr.
= Total investeret8.301.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.024.299 kr.
− Investeret-8.301.350 kr.
= Spread-277.051 kr.
÷ Investeret÷ 8.301.350 kr.
= Alpha-3.3%

Mægler

kr/m² (udbud)95.930 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-06-13normal
4.795.000 kr.55.756 kr./m²
2018-02-16normal
4.195.000 kr.48.779 kr./m²
2013-08-13normal
2.650.000 kr.30.814 kr./m²
2005-01-17normal
1.898.000 kr.22.070 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.795.000 kr.2021-06-13 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Tilbagetrukket og roligt midt på Frederiksberg C

Det bliver næsten ikke mere centralt – og alligevel overraskende fredeligt. På en rolig stikvej til H.C. Ørsteds Vej finder I denne skønne 3-værelses lejlighed på 86 m², hvor klassisk Frederiksberg-charme, en god planløsning og egen altan kombineres med en beliggenhed midt i Frederiksberg C.Allerede placeringen gør boligen til noget særligt. Her er I trukket væk fra trafikken og byens støj, samtidig med at I på få minutter kan stå midt i det pulserende byliv på Gammel Kongevej, omkring Forum og