iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Grønningen 7, 3. tv

1270 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.750.000 kr.
104.730 kr/m²
Vores estimat
6.785.268 kr.
91.693 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.4 %
-964.732 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.0 %
Comp-engineP10 80.783 · median 93.054 · P90 100.293 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -13.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 64.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓3. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.693 kr/m² × 74 m² = 6.785.268 kr.
Grønningen 7, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.216 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.785.268 kr.
91.693 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
105.383 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.880.280 kr.
92.977 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris104.7307.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.6936.785.268 kr.-12.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1080.7835.977.965 kr.-22.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median93.0546.886.026 kr.-11.1 %8 comps inden for 1 km, median 419 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90100.2937.421.647 kr.-4.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.3511.950.000 kr.-74.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år138.144 kr.
Salgspris6.785.268 kr.
Profit (1 års hold)-874.938 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.5%
α (alpha)-13.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år196.752 kr.
Salgspris7.056.679 kr.
Profit (1 års hold)-544.919 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.5%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år287.230 kr.
Salgspris7.789.488 kr.
Profit (1 års hold)278.367 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)253.968 kr.
− Ejerudgifter/år-57.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.230 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.785.268 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread-1.013.082 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha-13.0%

Mægler

kr/m² (udbud)104.730 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-03-10normal
4.710.162 kr.63.651 kr./m²
2021-05-31normal
5.500.000 kr.74.324 kr./m²
2020-12-08normal
5.150.000 kr.69.595 kr./m²
2012-11-10normal
1.900.000 kr.25.676 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.710.162 kr.2025-03-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer64.5% pa
FMV implicerer44.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-20.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Champagneskål over Kastellet

Champagneskål over Kastellet.Fra tredje sal i Grønningens ikoniske Champagnehus er der ingen genboer. I stedet breder Kastellets grønne volde sig ud som et stjerneformet landskab, akkurat som de har gjort, siden området fungerede som fæstningens åbne forterræn, eller glacis, som det også kaldes. Det er et af de få steder i Indre By, hvor udsigten har stået stort set uforandret hen i over 400 år. Lige her står arkitekt Ib Lundings ikoniske, fredede Champagnehus fra 1936, som skilte sig ud fra sin