← Tilbage til on-market
Grønningen 7, 3. tv
1270 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Udbudspris
7.995.000 kr.
108.041 kr/m²
Vores estimat
6.931.353 kr.
93.667 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.3 %
-1.063.647 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.8 %
Comp-engineP10 80.783 · median 93.054 · P90 100.293 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 69.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.8%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓3. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.667 kr/m² × 74 m² = 6.931.353 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.216 kr./år
Alpha
-13.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.931.353 kr.
93.667 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
108.714 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.025.494 kr.
94.939 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 108.041 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.667 | 6.931.353 kr. | -13.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.783 | 5.977.965 kr. | -25.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.054 | 6.886.026 kr. | -13.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 419 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.293 | 7.421.647 kr. | -7.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.351 | 1.950.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.1%
α (alpha)-13.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-12.1%
Gross rental/år138.144 kr.
Salgspris6.931.353 kr.
Profit (1 års hold)-975.323 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.4%
α (alpha)-13.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-7.4%
Gross rental/år196.752 kr.
Salgspris7.208.607 kr.
Profit (1 års hold)-639.461 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-13.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år287.230 kr.
Salgspris7.957.193 kr.
Profit (1 års hold)199.603 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)253.968 kr.
− Ejerudgifter/år-57.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.230 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.931.353 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.113.467 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-13.8%
Mægler
kr/m² (udbud)108.041 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-10normal
4.710.162 kr.63.651 kr./m²
2021-05-31normal
5.500.000 kr.74.324 kr./m²
2020-12-08normal
5.150.000 kr.69.595 kr./m²
2012-11-10normal
1.900.000 kr.25.676 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.710.162 kr.2025-03-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer69.7% pa
FMV implicerer47.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-22.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Champagneskål over Kastellet
Champagneskål over Kastellet.Fra tredje sal i Grønningens ikoniske Champagnehus er der ingen genboer. I stedet breder Kastellets grønne volde sig ud som et stjerneformet landskab, akkurat som de har gjort, siden området fungerede som fæstningens åbne forterræn, eller glacis, som det også kaldes. Det er et af de få steder i Indre By, hvor udsigten har stået stort set uforandret hen i over 400 år. Lige her står arkitekt Ib Lundings ikoniske, fredede Champagnehus fra 1936, som skilte sig ud fra sin